Cơ hội phục hồi thị trường bất động sản Việt Nam nhìn từ thế giới

Theo báo cáo của Savills, trong nửa đầu năm 2021, thị trường bất động sản cao cấp tại nhiều nước đã cho thấy sự phục hồi, tăng trưởng giá trung bình đạt mức 3,9%, nhanh nhất kể từ tháng 12/2016. Ở trong nước, hoạt động của thị trường chậm hơn so với cùng kỳ, tuy nhiên, giá bất động sản từ nay tới cuối năm dự kiến sẽ không giảm, sẽ có áp lực gia tăng về dòng tiền và việc chi trả của nhà đầu tư.

Thị trường nhà ở toàn cầu phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch

Công ty TNHH Savills Việt Nam (Savills) vừa tiến hành cuộc khảo sát về tốc độ hồi phục của thị trường nhà ở tại 30 thành phố trên toàn cầu. Kết quả cho thấy, trong khoảng thời gian từ giữa năm 2018 đến cuối năm 2020, thị trường nhà ở tại những thành phố này chỉ ghi nhận mức tăng trưởng giá nhẹ khoảng 0,7%, phần lớn là bởi các lý do về bất ổn xã hội, những thay đổi về chính sách và thuế quan tại nhiều quốc gia và sau đó là đại dịch Covid-19.

Nhưng chỉ trong nửa đầu năm 2021, khi mà dịch bệnh tại các nước trên thế giới đã được kiểm soát, tỷ lệ tiêm vaccine cho người dân tăng cao, các hoạt động của cuộc sống dàn trở lại bình thường thì thị trường bất động sản nhà ở cao cấp tại nhiều nước đã có sự phục hồi mạnh mẽ. Bằng chứng cho việc này là sự tăng trưởng giá trung bình đạt mức 3,9%, mức tăng trưởng nhanh nhất kể từ tháng 12/2016.

Cùng với đó, nửa đầu năm 2021, hơn 70% các thành phố trong khảo sát ghi nhận tăng trưởng trong giá trị bất động sản nhà ở. Những thành phố ghi nhận tăng trưởng âm là những thị trường trước đó chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu từ khách hàng quốc tế, một phân khúc gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận khi bị hạn chế đi lại và du lịch.

Những yếu tố tác động tích cực đối với thị trường có thể kể đến: lãi suất thấp, cải thiện trong niềm tin của người mua, sự gia tăng số lượng giao dịch có giá trị cao cũng như các biện pháp kích cầu kinh tế. Với việc nhiều nước hiện nay đang dần mở cửa biên giới, thị trường có thể kỳ vọng vào nhu cầu lớn hơn. Những bất ổn do diễn biến dịch Covid-19 có thể vẫn kéo dài, song những tín hiệu hồi phục nền kinh tế sẽ tăng thêm sự tự tin từ phía nhà đầu tư, từ đó thúc đẩy nhu cầu bất động sản từ nay đến cuối năm.

Theo báo cáo của Savills cho thấy, ở thị trường châu Á, Trung Quốc là quốc gia ghi nhận sự tăng trưởng rõ rệt về giá bất động sản nhà ở trong năm 2021, mặc dù đã có những quy định tài chính được thắt chặt và nhiều thay đổi trong chính sách của địa phương để hạ nhiệt thị trường. Mức tăng tại Quảng Châu được ghi nhận là 7,9%, trong khi tại Thượng Hải lên tới 13,7%. Những giao dịch mua với mục đích cho thuê đã dẫn dắt mức tăng giá của thị trường trong năm qua, hầu hết nhà đầu tư vẫn giữ niềm tin rằng bất động sản tại đây là kênh trú ẩn an toàn của dòng tiền.

Một vài thành phố lớn trong khu vực Đông Nam Á của chúng ta như Singapore, Bangkok và Kuala Lumpur cũng ghi nhận tăng trưởng giá trong thời gian vừa qua, phần lớn là bởi nhu cầu gia tăng nhưng nguồn cung lại hạn chế. Đây là những tín hiệu hết sức lạc quan với thị trường bất động sản trong nước bởi các thành phố lớn này cũng chỉ mới hồi phục, khi mà đại dịch bùng phát ở các nước này muộn hơn so với thế giới, tương đồng với thời gian ở nước ta và cũng chỉ vừa được kiểm soát.

Tại Hong Kong, giá bất động sản nhà ở đã ghi nhận mức giảm từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2020 bởi những bất ổn trong tình hình xã hội. Tuy nhiên, thị trường này bắt đầu có dấu hiệu hồi phục với mức tăng 1,9% trong nửa đầu năm 2021, nhờ lãi suất thấp và các hoạt động du lịch được cho phép hoạt động trở lại.

Đối với thị trường ở Mỹ thì Los Angeles và Miami dẫn đầu với mức tăng trưởng trên 9% trong nửa đầu năm 2021, nhờ lợi thế về diện tích lớn cũng như thời tiết thuận lợi. Thị trường Miami đã ghi nhận mức tăng khá lớn trong nhu cầu, khi hầu hết mọi người phải làm việc tại nhà. Thêm vào đó, thị trường này cũng sở hữu chính sách thuế quan ưu đãi, sự gia tăng trong số lượng các công ty công nghệ và tài chính và lãi suất cho vay thấp, khiến lực mua gia tăng. New York cũng ghi nhận số lượng giao dịch tăng, dù giá bất động sản giảm liên tục trong vòng 4 năm trước.

Tại châu Âu, giá trị bất động sản tại London ổn định trong năm 2020 và tăng 1,1% trong nửa đầu năm 2021. Trong khi đó, thị trường nhà ở tại Paris ghi nhận mức giá giảm và số lượng giao dịch giảm khá lớn so với năm trước. Nguyên nhân chính nằm ở lệnh giãn cách xã hội kéo dài, từ đó tác động tiêu cực tới niềm tin của người mua tại thị trường này.

Không chỉ ghi nhận mức tăng trưởng về giá mà số lượng giao dịch tại nhiều thành phố cũng ghi nhận mức tăng đáng kể, đặc biệt khi so sánh với cùng kỳ năm 2020, thời điểm lệnh giãn cách xã hội được áp dụng tại nhiều nơi.

Cơ hội cho thị trường Việt Nam

Phân tích về xu hướng của thị trường TP.HCM, Savills cho biết, trong những tháng đầu năm 2021, khảo sát trên các nhóm khách bán lẻ của cho thấy hầu hết các khách thuê lạc quan và đều có nhu cầu mở rộng mạng lưới cửa hàng tại TP.HCM trong năm 2021, nhất là nhắm vào thời điểm khai trương rơi vào tháng 10,11,12 cho kịp mùa lễ hội cao điểm cuối năm. Vì vậy tình hình chào thuê của 6 tháng đầu năm 2021 tương đối sôi nổi để có thể bắt kịp mục tiêu của hãng.

Còn tại thị trường Hà Nội trong những tháng đầu năm 2021 cũng ghi nhận những hoạt động tích cực, với giá chào bán sơ cấp trung bình đối với loại hình căn hộ tăng 11% theo năm, trong khi đó loại hình biệt thự và nhà liền kề cũng đồng thời ghi nhận mức tăng khoảng 7%/năm trong giá chào bán thứ cấp. Sự tăng trưởng về giá này được nhận định là do nguồn cung hạn chế, cơ sở hạ tầng được cải thiện và tiêu chuẩn phát triển cao hơn của các dự án tại đây.

Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý bộ phận cho thuê mặt bằng bán lẻ, Savills Việt Nam. (Ảnh Savills Việt Nam)

Đánh giá về sự thay đổi về mặt bằng giá thuê trong những tháng cuối năm, bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý bộ phận cho thuê mặt bằng bán lẻ, Savills Việt Nam nhận định: “So với giai đoạn thịnh vượng của thị trường Bán lẻ, mỗi hợp đồng thuê hết hạn đều sẽ chốt được giá thuê mới tăng 8-10% thể hiện giá trị tăng trưởng lớn của khu thương mại, thì nay giá thuê cho hợp đồng mới phần lớn được giữ nguyên, thậm chí giảm 20-30%. Tỷ lệ tăng giá hằng năm cũng giảm từ trung bình tăng 8% mỗi năm nay chỉ còn 5% mỗi năm, khiến tổng giá trị của một chu kỳ thuê của 1 bất động sản thương mại giảm đáng kể, cán cân quyền lợi đang rơi vào tay những nhà bán lẻ và nhãn hàng nhiều hơn.”

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, trên thị trường hiện nay vẫn có không ít các Nhà bán lẻ vẫn đang âm thầm chuẩn bị kĩ lưỡng cho chiến lược phát triển trong thời gian tạm hoãn này, cùng với đó là sự phát triển mạnh mẽ từ các nền tảng thương mại điện tử trong và ngoài nước.

“Sau giai đoạn khó khăn, nhiều thương hiệu đã tái định vị, xác định chiến lược phát triển thận trọng hơn, lựa chọn địa điểm kỹ càng, và quản lý các chi phí chặt chẽ hơn, một ví dụ điển hình là ngân sách dành cho mặt bằng thuê café và nhà hàng trước đây có thể đạt 20% thậm chí 30% doanh thu cho các mặt bằng đẹp, đắc địa nay chỉ tối đa 10-16% để duy trì hiệu quả”- bà Quyên cho biết thêm.

Savills cho biết, đã thực hiện một khảo sát nhỏ với một vài nhóm bán lẻ lớn trên thị trường về kế hoạch kinh doanh cho chặng đường tiếp theo, trong năm 2022, kết quả cho thấy có xuất hiện những sự điều chỉnh nhưng được đánh giá vẫn khả quan, hứa hẹn quy mô kinh doanh vẫn được đầu tư và mở rộng thêm để phát triển nền kinh tế. Trong thời gian này, Savills cũng nhận được nhiều yêu cầu tìm kiếm đối tác hợp tác, mặt bằng đầu tiên cho gia nhập thị trường đến từ các ngành hàng chăm sóc sắc đẹp, sức khỏe, thể dục thể thao fitness, gym từ Singapore với mục tiêu 10 chi nhánh mới chứng tỏ các Nhà bán lẻ vẫn đang âm thầm chuẩn bị kĩ lưỡng cho chiến lược phát triển trong thời gian tạm hoãn này.

Hiện vẫn có không ít các nhà đầu tư đang âm thầm chuẩn bị kĩ lưỡng cho chiến lược phát triển trong thời gian tạm hoãn này (Ảnh Savills Việt Nam)
Đánh giá về triển vọng thị trường những tháng cuối năm 2021, bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, đối phân khúc căn hộ, đất nền, do dịch bệnh còn đang diễn biễn phức tạp nên tình hình thị trường bất động sản các tháng cuối năm có thể nói là sẽ chậm hơn so với cùng kỳ năm ngoái, do các chủ đầu tư, các nhà đầu tư đều giữ tâm lý thận trọng trong việc tung bán cũng như các quyết định đầu tư. Giá được dự báo sẽ không giảm mặc dù đang có áp lực gia tăng về dòng tiền và việc chi trả của các nhà đầu tư.

Nhận định về thị trường nhà sau dịch, bà Hằng đánh giá, nhìn chung, sau khi dịch Covid-19 được kiểm soát, hoạt động thị trường sau thời gian bị nén lại được dự báo sẽ sôi động hơn. Hiện nay, trên thị trường Hà Nội, các sản phẩm nhà ở với khoảng giá từ 35 đến trên 40 triệu đồng/m2 đang nhiều hàng và cũng đang bán được với số lượng nhiều nhất, với lượng tiêu thụ dẫn đầu tính đến thời điểm nửa đầu năm 2021.

Nguồn cung căn hộ dưới mức giá này hiện đang chiếm tỷ trọng ít hơn, ảnh hưởng đến sự lựa chọn của khách hàng. Trong khi đó, căn hộ cao cấp với mức giá trung bình từ 75 – 80 triệu đồng trở lên không nhiều, tốc độ bán cũng chậm hơn các khoảng giá khác.

Địa Ốc Núi Hồng – NÚI HỒNG GROUP – là tập đoàn đa ngành, hoạt động hiệu quả trong nhiều lãnh vực tại thị trường phía Nam, đặc biệt là lãnh vực Bất Động Sản. Chúng tôi cung cấp cho người tiêu dùng những lựa chọn tốt nhất, đem lại tốc độ sinh lời nhanh đi cùng giá trị bền vững!